Обзор рынка недвижимости

[elliottwave]

Давно не делал обзора рынка недвижимости. Предыдущие можно найти по ссылке Итак что мы имеем на сегодняшний день. Данные для обзора взяты отсюда
С 2000 года, когда начался бум роста цен на жилье, прошло явных 5 волн вверх. Бум длился 8 лет - до кризиса 2008 года. С 2008 года цена находится в коррекции, уже 9 год. Помниим - что коррекции обычно длятся дольше импульсов, тем более таких какой был в времена "вставания с колен", когда квартиры купленные в 2003-2004 года легко за несколько лет утраивались в цене.Я лично это проходил, хехе ))

Что же мы имеем теперь? С 2008 цена корректируется и спустилась уже очень глубоко.Она даже выскочила из коррекционного канала вниз, и теперь либо пытается вернуться в него, либо тестирует его снизу. Почему возможно второе? Внутренния структура волны С ( зеленой ) говорит что возможно она не полна, и должно быть еще одно подразделение вниз.
В принципе восстановление цен на квартиры в долларах - суть функция курса рубля в РФ. Что отображает график РТС Его рост - укрепление рубля. Его падение - девальвация рубля. Чем сильнее рост РТС - тем круче восстанавливались цены на жилье. Чем рост РТС более пологий - тем цены на квартиры восстанавливаются слабее. Поэтому что будет с ценами на квартиры в долларах достаточно легко понять - сделав анализ индекса РТС

Пока какого то импульсного роста на графике не видно, а значит при начале падения РТС - цены на квартиры в долларах также пойдут вниз.
Что же происходит с ценами в рублях? тут скорее всего падение еще не закончено. Так как явно виден клин в первом падении с 2014 года

Поближе кусок длиной в 5 последних лет.

Почему цена падает и в рублях. В первых из за жесткой политики ЦБ не растут реальные доходы населения. В вторых царит пессимизм и покупатели более не желают вкладываться в жилье из за роста налоговой нагрузки. Шутка ли сказать, если кроме налога на само жилье, власти начинают вводить косвенные налоги, такие например как капремонт. Плюс сюда отнесите заоблачный процент по ипотеке, и грядущее ужесточение сбора квартирного налога путем оценки ее по кадастровой стоимости. Можно еще вспомнить что государственное субсидирование ипотеки вот вот должно закончиться, и мы получим полный комплект для очередного падения цен в рублях..
Какие выводы из всего этого можно сделать? Следите за индексом РТС. Его падение однозначно снова погонит цены вниз. Альтернативно - рост выше 4000$ на первом графике может означать начало нового похода на максимумы. скорее же всего цена оттолкнется от уровня 3000$ за метро и снова устремится вниз.

Comments

[aurelia-cotta15.livejournal.com]

В Краснодаре рынок жилья встал. Со слов знакомых застройщиков спрос просел за 2 последних года значительно, но цену будут держать до победного-)) рынок аренды - такая же ситуация. Как следствие, внутренние мигранты с Сибири и ДВ, стали заселяться через р.Кубань в п.Яблоновский в Адыгее (через мост проехать и ты уже там). Почему? Есть вся инфраструктура плюс логистика до Краснодара плюс цены за квадрат гораздо ниже. Ну еще как плюс - "вменяемая" коррупция при получении фед. и муниц. услуг-) Яблоновский за последние 5 лет заметно из-за этого разросся.

Такая же ситуация с коммерческой недвигой. Многие БЦ полупустые, особенно высокого и среднего класса (в смысле в центре города), где пока еще продолжают ломить от 800 до 1000 и выше за квадрат (вместе с коммуналкой). Передоз предложений имеет место быть. Продвинутые собственники за клиента бьются и демпингуют как могут. Но роста нет. В ТЦ движняк пока не утух, но плакаты с надписью "со скидкой 50%" висят уже круглогодично-))

Настрой у собственников квадратов, которые живут за счет аренды, пессимистичный. Самые счастливые те, кто спихнул в прошлом году и конвертнулся в баксы. Риелторы завалены работой по продаже.

[flash2004.livejournal.com]

Ну замкадье - все понятно. Но и в Москве начался подобный движняк.

Сужу по тц рядом - Золотой Вавилон. Закрылись 3 общепита в одном ТЦ - Крошка-Картошка, Сбарро и фигня с мороженным (лень искать, все их знают).

В новом тц Калита сдались 50% площадей максимум. Первый этаж занят почти полностью, а выше уже видны стены "Скоро открытие", и так полгода. Въехал МВидео, но занял необычно мало места. Но в другом месте большой МВидео закрылся. Оптимизация? Если зайти в 21, то такое ощущение что зомби апокалипсис. В магазинах скучающие продавцы, людей нет. Но в KFC всегда есть люди и даже очередь бывает.

Вообще надо погулять по другим тц, посмотреть. Может поближе к центру жизнь кипит как в славном 2007ом ))

[rts200.livejournal.com]

Сбарро, насколько я помню, год как банкрот.

[flash2004.livejournal.com]

В компании пояснили, что иск о банкротстве связан с увольнением сотрудника холдинга Анны Шнюковой и ее требованием о единовременной денежной компенсации.

Так что нет, просто переехали в другое место или закрыли точку.
Думаю это все из-за высоких арендных ставок.

[Валерий Новодворский (from livejournal.com)]

в 2016 года Москва и Питер побили рекорды ввода в эксплуатацию. не помню где, но читал такую инфу.
это говорит о том что строят и будут строить ещё много.
ИМХО до реального обвала ещё 2-3 года, когда до всех наконец дойдёт что ждать больше нечего.

[flash2004.livejournal.com]

Да строят много. Выхода нет.

[hot1970.livejournal.com]

А зачем строят то ? Инет что ли не читают или партия приказала ?

[druid1978.livejournal.com]

Я сам из Краснодар / Новороссийск. Вы все верно говорите.
Более того, городская и краевая администрация намеками дает понять - цены будем держать.
Видимо, крупные краевые чиновники стоят за компаниями -застройщиками.
Кстати, что касается внутренних мигрантов - конкретно в Краснодаре началась обратная миграция. Люди потихоньку возвращаются на Север, Урал, ДВ. Причины: отсутствие инфраструктур в новых районах, и главное - нет работы с достойной зарплатой.
Фактически, сегодняшний Краснодар - это город для северян, вышедших на пенсию и проживающих в относительно Севера комфортных условиях.

[aurelia-cotta15.livejournal.com]

Евланов в свою бытность мэром как то так и сказал "Краснодар - город для пенсионеров!"_)) Но уже есть конкуренты - Китай. Самые продвинутые пенсионеры валят туда и во Вьетнам (особенно военные с ДВ)

[Валерий Новодворский (from livejournal.com)]

интересно, я сам из Сибири, у нас многие едут в Краснодарский край + многие едут и из ДВ туда же.
нас всех достали морозы. 7-8 месяцев ежегодно выпадают из деятельности и жизни.
вот только чем там у вас заниматься ?
я слышал много кавказцев в краснодарском крае, + администрация лютует, поборы, взятки конские со всего.
один плюс - это погода.

[druid1978.livejournal.com]

Если речь идет про пенсионеров, то ничем. Просто жить в относительно теплом месте. Если же речь идет про молодую семью с детьми, то стоит держать в уме такой аспект как наличие, вернее отсутствие рабоиы с зарплатой.
Я выше писал, повторюмь еще раз - конкретно в Краснодаре начинается обратная миграция. Причина - снижение доходов. Здесь, на Юге хорошо отдыхать, но постоянно жить уже сложнее.
Что касается кавказцев - с ними проблем нет.

[aurelia-cotta15.livejournal.com]

Кавказ не напрягает здесь. Но с работой - напряги есть. Впрочем, зависит от профессии и рода предполагаемого здесь промысла. Сказать, что какие то ниши заняты тотально - не смогу. На кубани постоянно что то выращивают, покупают или продают. Земля дорогая, поэтому, если планы заняться с/х, то надо объединяться доменом - семей 10-15. Вообщем, прежде чем ехать - четкое планирование.
Да, некоторые услуги дороже, чем по "российской больнице", не без этого.

[Валерий Новодворский (from livejournal.com)]

чётко спланировать "на берегу" не возможно.
жить дорого ? а где дёшево ? тут тоже дорого + ещё и холодно ацки.

"на Юге хорошо отдыхать, но постоянно жить уже сложнее." - не согласен. много ли человеку надо ? + когда ещё и мороз и ты элементарно машину завести не можешь - это куда хуже Юга.

в общем вы меня поняли.

[aurelia-cotta15.livejournal.com]

Лично общался с первоисточниками с Иркутской области, Приморского края и Камчатки - все как один грят мне, что "...вы южане, епт, еще не цените свои условия..."-))) И уезжать никуда не собираются и прошлое местожительство вспоминают с содроганием.
Все спланировать до мелочей может и нельзя, но 90% можно, благо гугл знает все.

[druid1978.livejournal.com]

У меня есть ряд знакомых, переехавших с Севера, которые не то, что четко планировали переезд, а вообще свою покупку делали через интернет. Кому то повезло - попали в относительно удачные районы города. Кому-то нет.
Люди просто ехали в теплый край, где близко море (150 км).

[ivan-ivanof.livejournal.com]

У вас там вагоноремонтный и один цементный закрыли?

[druid1978.livejournal.com]

Да. Говоря по правде, эти заводы уже давно практически бездействовали. Все это плохо поскольку сокращается количество рабочих мест

[ivan-ivanof.livejournal.com]

Мне говорили, около пары тысяч на улице оказалось, это даже заметно по выручке, одной точки, которая у вас в Новоросе.

[rts200.livejournal.com]

Рынок квартир эконом-класса, может, и встал, а вот найти квартиру на Кубанской набережной с ценником 2014-2015 года (хоть в какой валюте) не представляется возможным. Никак.
Коммерческое в хорошем месте по гуманной цене тоже не пустует: на днях освободилась площадь, звоню арендодателю, мол, подъеду утром посмотрю. Подъехав, узнал, что вечером кто-то пришёл посмотреть и не раздумывая снял.
Баннеры о скидках в 50%-90% - ни о чём. Накинули 1000%, скинули 90%, зато надпись красивая - покупателя-то надо чем-то заманить.
По сверхбюджетной коммерции: офисные цокольные помещения в жилых домах пустуют. Уже есть очень красивые цены, процентов на 40 ниже, чем были у застройщика на котловане. И всё равно пустуют. Как в аренду никто не берёт, так и покупать не хотят.
Я всё.

[ivan-ivanof.livejournal.com]

Тут ещё вопрос, смогут ли держать до победного и будет ли победа. Как быть с новым налогом на недвижку, а именно с новой кадастровой оценкой. Если честно сам не до конца понимаю, вот есть застройщик, он построил ряд объектов(упростим условия, будем говорить о банальных квартирах) и находится в стадии реализации данных объектов, которые находятся в его собственности. Должен ли застройщик заплатить налоги с этих квартир(имеется ввиду по новой системе оценки стоимости)?

[aurelia-cotta15.livejournal.com]

Канеш! Пока право не перейдет на покупателя. Но имейте в виду - у наших застройщиков имеется хороший люфт - от 50% до 200% (есть и такие) от себестоимости метра. Так шо держать цену они могут прилично. А налоги с оборотки текущих продаж. Ребята они с крепкими яйками, но, млять, выживут не все.

[druid1978.livejournal.com]

Я думаю (судя по получаемой информации),что за крупными застройщиками стоит краевая администрация. Я думаю, что все вопросы с налогами они смогут решить в свою пользу.
Другое дело, как они хотят мотивировать население на совершение покупок в условиях сокращения рабочих мест и снижения доходов? Лично мне непонятно.

[aurelia-cotta15.livejournal.com]

Никак. Доминирующее правило - все равно продастся за счет приезжих.
В части подтверждения ожидаемых просадок на рынке недвиги, приведу такой факт. Развилась новая фишка - оптовая продажа жилого фонда какого нибудь ЖЖ (за минусом дольщиков с фундамента) стороннему покупателю (группе) с существенным дисконтом, а те уже морочатся с розничными продажами. Последний пример ЖЖ Большой (район ТК Центр города): застройщик (ЗАО Меритон) сразу же скинула все оптом! Дисконт свыше 30% от рынка. Нашлись дурни и купили - щас сидят продают в розницу-))) вот им тяжко щас. Но там пипец: машиномест в подвале - более 700 кусков-) Им повезет, если в ноль выйдут из сделки.

[aurelia-cotta15.livejournal.com]

Имеется в виду это цена одного машиноместа.

[Валерий Новодворский (from livejournal.com)]

видел пару таких же дебилов купивших "чуть ниже рынка" машины. наглядно видно как авто поменяло собственника и выставляется на 100-120 кило дороже. в результате - сидят дятлы уже больше полугода почти готовые продать в минус. и даже в минус нет желающих.
время роста ушло. сейчас идёт обратный процесс. рынок, почти любой ( кроме срочного рынка ликвидности) медленно, но верно идёт в обратную сторону, кто бы что там не орал о "будущем росте", его нет и может быть не будет...