Рынок недвиги - обновление

[elliottwave]

Продолжим анализировать рынок недвижимости. Ссылки на предыдущие анализы можно всегда найти тут, ибо Гуглъ всемогущ

В принципе с последнего обзора особых изменений нет. И это крайне печально. Но сначала о большой картине. Вместе с вставанием с колен, начиная с 2000 года, вместе с ростом нефти, внезапно цены в долларах на московскую недвижимость показали импульс вверх. Затем кризис 2008 и трехкратное падение цен сильно подкосило этот рынок - но внезапно ))) падение остановилось в районе предыдущей 4 волны, что является обычным поведением для коррекций. Затем рост продолжился. И скорее всего пошел бы на перехай, но случился крымнаш и новое падение нефтяных цен.Интересно, что цены на квартиры начали падать задолго до украинских событий - видимо вместе пробуксовкой в росте ВВП. Так что какгбэ Крым тут и не причем. Скорее Крым это причина 3 волны в текущем падении цен на жилье с 2012 года.
Ну вот - мы разобрались что это было, а теперь интересно что же будет. По идее, вместе с ростом нефти с января этого года и почти 30% укреплением рубля, цены на квартиры должны были бы вырасти. Но почему то этого не случилось. И это крайний негатив для рынка. Этот отскок от 2500 до 2800 за метр имхо никак не тянет на разворотный. Более того, даже он начал затухать.

Рублевые цены также падали весь последний год. В виде какого то клина, который тем не менее нашел какую то основу и также пытается отскочить. Но говорить о развороте тут можно будет не ранее, чем цена пробьет 180.000 за метр

Покрупнее этот район неплохо видно

Мы можем находиться на пороге нового большого падения цен. Особенно в долларах. Если текущий отскок цен не был вызван конъюнктурой, а скорее всего это так, ибо дна 90% росте нефти и 30% укреплении рубля цены не показали вменяемого роста, значит отскок лишь временное явление. Ходят слухи, что живых денег на рынке нет. И весь рост - это заемные ипотеки. Причем лично я не понимаю сейчас людей берущих ипотеку. Они повторяют ошибку валютных ипотечников и долги их будут крайне тяжело отдать. Сбер сейчас кредитует например по 12.9% процентов. Не понимаю кто в состоянии выплачивать такие проценты, честное слово.
В июле резко выросло количество ипотечных сделок, а договоров долевого участия заключено столько же, сколько и месяцем ранее, продолжает Репченко: «Это тревожный сигнал – покупатели с живыми деньгами кончились и рынок держится за счет заемных средств»

По данным председателя совета директоров «Бест-недвижимости» Ирины Доброхотовой, 60–65% сделок – ипотечные.

Без акций и скидок сейчас не продать ни одну квартиру, рассказывает крупный застройщик. В некоторых проектах предлагаются скидки до 13% и рассрочка, говорит Ольга Новицкая из группы МИЦ.

На подмосковном рынке ситуация намного хуже: продажи фактически стоят, в том числе из-за большого количества новостроек, отмечает Доброхотова. Здесь Росстат зафиксировал в первом полугодии сокращение количества заключенных договоров долевого участия на 5% год к году. Да и застройщики, по словам Елянюшкина, все реже обращаются за разрешениями: если в первой половине 2015 г. область разрешила построить 3,3 млн кв. м, то сейчас – всего 2,5 млн кв. м. (с) http://www.vedomosti.ru/realty/articles/2016/08/10/652407-novostroiki-prodayutsya
Поэтому я думаю что новое падение рынка не за горами. Особенно в долларах

Comments

[mikhailc.livejournal.com]

Что вы называете "недвижимость эконом-класса"? Если студия в "новой Москве" в 20 км от МКАДа на уровне котлована - тогда наверное - да. Но это без учета 1-1.5 миллиона на доведение ее до жилого состояния. При этом вы все время ее достраивания будете что-то арендовать и эти деньги тоже наверное нужно приплюсовать к сумме. Если же мы говорим скажем о советской вторичке уровня однушки-двушки в спальных районах типа Митино- Ясенево - то вы не правы ровно в два раза - не 5 а скорей 10 средних окладов москвича требуется. И это - безусловно дорого. И вообще - в США например ( при среднегодовом за 30 лет проценте по ипотеке в 6.7% и сроках погашения в 25 лет) доступным считается жилье до 2.5 средних доходов домохозяйства в год. Все что выше - это разная степень "недоступности".

[silver080.livejournal.com]

я исходил из ЗП 50-60 тыс.руб. на человека. для семьи из двух человек получается так, даже с учётом других ежемесячных трат. для питера это обычная ЗП. ипотека в РФ и правда дорогая, но в ближайшие три года это может нивелироваться высокой инфляцией, которая мне видится неизбежной.

[mikhailc.livejournal.com]

Рост цен несомненно будет. Вот хороший вопрос - будет ли рост зарплат? Пока идет скорей падение зарплат. И зарплата в 60 тыс - статистически средняя по Москве, в Питере - меньше. Повторю - если вы считаете уже не одну зарплату а "доход семьи" - то по американским критериям для "доступности" должно быть менее 2.5 годовых доходов, ну максимум 3-х ( даже если забыть, что 13% по ипотеке это не 6.7)