Обзор рынка недвижимости Москвы

[elliottwave]

Данный пост - продолжение серии предыдущих постов с анализом рынка недвижимости города Москвы. Все данные взяты с сайта irn.ru

Я делал такие обзоры начиная с осени 2014 года, когда уже стало очевидно снижение рынка. Тогда я писал на говноресурсе, посему эти посты можно найти там
15 ноября 2014
23 декабря 2014
23 февраля 2015
Затем уже у себя в жж 13 июля 2015 и 19 октября 2015
Я даю эти ссылки для того, чтобы вы могли сходить и почитать прогноз тогда, а затем сравнить с тем, что есть сегодня.
Что же мы имеем сегодня, в начале мая 2016 года? Используем тот же сайт что и ранее, предоставляющий статистику по ценам на квартиры в Москве
посмотрим долларовые цены за период с 1991 года. По виду все 5 волн в волне С уже есть

Посмотрим подробнее на снижение от хаев 2012 года. Там вроде бы тоже все в порядке - полный комплект импульса.

В пользу этого варианта может свидетельствовать более активное восстановление с низов начала 2016 года. Цели такого восстановления - район предыдущей 4 волны - 3000 - 3500$ за метр. Такой вариант исключать нельзя.  Правда я очень скептически смотрю на возможный рост цен - ибо несмотря на 30% восстановление рубля - цены выросли всего на 10%. Это означает что падают и рублевые цены Более того - ни одна трендовая линия не пробита вверх на рублевых ценах

Рублевые цены снижаются в конечном диагональнике - и видимо вскоре выстрелят вверх. На картинке вше нужнос мотреть за трендовыми. Их пробой вниз или вверх укажет направление.

Так как спрос на квартиры не растет, например в марте спрос на ипотеку упал на 40% относительно февраля , я делаю вывод, что рост рублевых цен на квартиры будет вызван не спросом, а ослаблением рубля. И не окажется сильного влияния на долларовые цены.
Актуальные тенденции на рынке недвижимости все больше повторяют сценарий годичной давности. Сейчас, как и год назад, льготная ипотека – на этот раз опасения по поводу ее завершения - за пару месяцев исчерпала имевшийся платежеспособный спрос. А новый не формируется: доходы у населения в лучшем случае не растут, а расходы увеличиваются из-за инфляции. Как следствие, покупательская способность граждан снижается, несмотря на продление льготной ипотеки. Поэтому, чтобы новые покупатели смогли купить квартиры, уровень цен на недвижимость должен быть ниже. Или, по крайней мере, курс доллара – существенно выше, чтобы на рынок вышли обладатели валютных накоплений.

Очень интересный график - он от января 2016 - зависимости цен на квартиры и цены на нефть. Ясно видно что движет ценами на жилье. Учитыая что я скептически смотрю на рост нефти - я и на ротс цен на квартиры также смотрю скептически. Считаю что в период до 2028 года инвестиционного смысла в покупке жилья нет совсем.

Comments

[dmitryrynza.livejournal.com]

Так или иначе рост цен на недвигу будет лишь тогда когда начнет расти уровень жизни у россиян. А этого не предвидится в ближайшие лет 5 как минимум. Так что любые подскоки цены на недвигу вверх - лишь коррекция перед более емким грядущим падением.

[ftyruoert.livejournal.com]

Ну почему же - вырастет цена на нефть и вырастет уровень жизни. Ну а может и реформы начнут играть свою роль.

[dunkan-mccloud.livejournal.com]

Мне вот непонятен только один момент. Если фантазировать по "Хранителю" и предположить 140 за бакс, то ещё как то укладывается в голове сохранение цен на недвижимость на существующем уровне в рублях ( ну + - неважно ) и при выходе из доллара мы имеем возможность купить больше квадратных метров для жизни, чем допустим сейчас. Но если допустить, что бакс улетает за 250 либо 360 ( опять же фантастика по "Хранителю", но предположим что будет так ) - как могут измениться цены на недвижимость в этом случае? Невероятно же, что двушка за 10 млн руб при этом будет стоить 15 тыс баксов?! Физически это представляется невозможным, даже с учётом падения спроса и доходов населения. Та же Белорусия, вроде бы тыща баксов - это много местной бумаги, но цена на недвигу в среднем та же что и в России. Да и кризис 98 вроде цены на недвижимость не обрушил, а вроде как даже поднял ( не помню где анализ с графиками смотрел )
Кто то понимает и может объяснить цены при дальнейшем девале?

[Миша Толпегин (from livejournal.com)]

Мой отец в 90х купил трешку на окраине питера за 10.000$)

[exquir.livejournal.com]

у меня сестра в начале 2000-х покупала двушку в подмосковье за 13к бакинских в новостройке.

[aurelia-cotta15.livejournal.com]

Паш, поправь, если ошибаюсь. Если взять за основу предыдущий 30-ти летний цикл сырьевых цен - с 1972(3) по 2002 (3), то получается, что 20-ти летка медвежьего периода внутри текущего цикла окончиться примерно в 2033(34) году. Кстати эти 30-ти летние циклы (предыдущий и текущий) практически однотипны в своей динамике по состоянию на сегодняшний день. Предыдущий цикл вижу основополагающим по временным прогнозам для текущего, ибо в 70-ые мир спрыгнул с бреттон-вудских стандартов и подсел на "ямайку".

Может, если подходить консервативно, сместить начало лучших времен для РФ и недвиги в ней с 2028 на 2033 (34) ?

[taxfree12.livejournal.com]

нет - я считаю что цикл с 1970 по 2000. Затем новый цикл - который закончится в 2028 -2030 году. С 2008 -2010 года идет медвежий 20 летний цикл

[empty1536.livejournal.com]

Еще очень интересно было бы увидеть зависимость между курсом доллара и количеством сделок с недвижимостью - т.е. при девальвации рубля скорее всего всплеск спроса, т.к. люди начинают метаться и думать, куда вложить деньги, превращающиеся в туалетную бумагу.

[solvisor.livejournal.com]

В лучшем случае всплеск будет на машины, бытовую технику и прочие радости жизни.

[solvisor.livejournal.com]

Поэтому, чтобы новые покупатели смогли купить квартиры, уровень цен на недвижимость должен быть ниже. Или, по крайней мере, курс доллара – существенно выше, чтобы на рынок вышли обладатели валютных накоплений.

Прям в точку. Лет 5-7 будем падать.

[mikhailc.livejournal.com]

однако автор же считает, что и по долларовым ценам мы достигли дна... или я неправильно понял его трактовку графика?

[fooxxx.livejournal.com]

Цены на дешевые новостройки выросли. Публичные.
Какие там скидки и дисконт при заключении предъявляют - не знаю.

[lx-photos.livejournal.com]

спасибо

[fooxxx.livejournal.com]

Падение цен на нефть. Падение экономики.
На переферии еще меньше возможностей зарабатывать. Еще большее сосредоточение оставшихся капиталов в Мск.
Еще большая центробежная сила и приток человеков в Мск. Рост спроса на метры.
Рост цены неизбежен.

[aurelia-cotta15.livejournal.com]

Скорее спроса на аренду, цена которой также будет снижаться.
У приезжающих откуда деньги? Они (приезжающие) едут в столицу за длинным рушлем же, но практически с пустыми карманами.

Стабилизация цен и спроса возможны лишь в Краснодарском крае, куда едут все пенсионеры с северов и дольнего востока. Причина понятна: тепло (экономия на зимней одежде, ЖКХ), ну и два моря (есть еще третье - винное)-)))

[dunkan-mccloud.livejournal.com]

кризис 1998 в ценах на недвижимость.
В Питере
Синяя - курс рубля
Розовая - цена метра

[ak-47c.livejournal.com]

Биндерофошист Демура грит, що в мировой истории пузыри на рынке недвиги лопаются на 85%, 2012-й и 5500 бакинских за метр явно пузырь, вот и считайте

[benderofashist.livejournal.com]

Хаха, прикольно, выходит я не один в поле воин.

[ya-kapeks.livejournal.com]

Раскрываю секретный сайт для мониторинга за ценами:
http://monetarism.ru/realty-price-chart.shtml
там можно смотреть как меняются цены на недвигу, фонду, М2 в разных сочетаниях.

[dunkan-mccloud.livejournal.com]

Дельно!! 👍
Надо поизучать...

[432.livejournal.com]

Так можно посмотреть на картошку, в рублях она чуть подросла, а в долларах просела изрядно. Спрос рублевый, затраты почти все рублевые, арбитраж невозможен. )))

Думаю, цены дальше будут снижаться, у девелоперов еще есть запасы, а как следствие возможность "держать" цены. Я удивлен, если честно, такой сильной корреляцией от нефти, точнее скоростью реакции и отсутствию лага. По моим ощущениям, лаг строительной индустрии – полгода-год. Застройщики "проедят" запас и исчерпают акции и скрытые скидки. Так как многие дают скидку на месте, не включая это в объявляемую цену. У многих происходит надежда, что сейчас они построят на свои инвестиционные деньги, а потом окупят. А вот когда своих средств начинает не хватать, то и происходит наиболее резкое снижение цены.

[fooxxx.livejournal.com]

Нет снижения (в Мск) Сейчас переток покупателей из МО в Мск ломанулся.

[gary-rost61.livejournal.com]

Павел, какие ты видишь консервативные варианты инвестирования денег, как вариант чтобы переложиться при выходе из недвиги?
Ещё хотел спросить, а графиков по коммерческой недвижимости нет? По ней у тебя какие мысли?

[taxfree12.livejournal.com]

были бы данные по коммерческой в виде графиков - можно было бы анализировать. Я крайне скептически смотрю на коммерческую недвижимость сейчас. Ибо чтобы там пошел рост - нужно оживление экономики.Или хотя бы накачка экномики деньгами. Ни того ни другого нет. Розничная торговля падает - пром производство тоже. Я в Питере сейчас вижу как вводят в строй офисные комплексы - и они стоят пустые. От слова совсем. В ТЦ на первый взгляд все заполнено - но те где работают мелкие - пустые стоят уже около 30%. Все это нехорошо для цен

[mikhailc.livejournal.com]

Павел - весь вопрос - достигли ли долларовые цены в Москве и ближней МО дна или есть еще потенциал падения? Есть ли хоть малейшая надежда, что, долларовые цены вторички упадут еще - ну пусть не в два. то хотя-бы в полтора раза? Может ли теперешняя советская двушка в Химках, что стоит ну условно в районе 85К баксов стоить когда-то 50К баксов - или это совершенно безнадежно ждать?

[dmitryrynza.livejournal.com]

будет. Ждать надо.
1. Санкции США с нас не сминет, уже официально передали - снимут когда Крым отдадим.
2. Нефть если вырастет то краткосрочно, у нее дорога вниз, а потом стоять на низах.
3. Бабло в стране заканчивается, корпоративные долги исчисляются триллионами рублей и растут.

остается ждать когда все это просрется в новую девальвацию, уже более интересную долгую и мощную.

[rus-trader123.livejournal.com]

Судя по графику, в долларах дно где-то тут. Из этого можно вполне сделать вывод,что 100 за бакс не будет.

[taxfree12.livejournal.com]

будет. 100 за бакс это лишь вопрос времени. Но не - будет ли событие или нет.

[benderofashist.livejournal.com]

Да уж, прям какая то санта барбара разворачивается. Самое интересное то, что никто из комментаторов не поднял вопрос состояния дел у наших импотечников. А ведь только за 1квартал 16-го просрочка по платежам резко пошла в верх, и это только начало. Никто не вспомнил, какой % покупок жилья в новостройках с привлечением ипотеки, а это около 80% уже. В этом году многие начали осознавать, что что то пошло не так, и будет еще хуже. Люди перестают брать ипотеку и стараются быстрее расплатиться по старым долгам. Подавляющее большинство живет от зарплаты до зарплаты, а тот мизер у которых есть СКВ прощаться с ней не будут, понимая перспективы рубля, экономики ну соответственно дальнейшего их благосостояния. Интересно, если повториться случай имевший место в Юкрейн, когда люди взяв кредит на покупку авто не смогли его обслуживать, тупо пригоняли их к банку, что бы закрыть долги и забыть как страшный сон.

[Анна Аненкова (from livejournal.com)]

.

[powerxxl.livejournal.com]

Новье от Глазьева ) Давно я его не смотрел, пожалуй гляну)
https://www.youtube.com/watch?v=WOJkLJJkByc

[endy tucker (from livejournal.com)]

Москва город клерков и их обслуги. Клерки заняты обслуживанием процесса конвертации нефтедолларов в тнп. Не будет нефтедолларов - клеркам нечего будет делать. Кто пошустрее - свалят в буржуинство, потупее - рассосутся обратно по Мухосранскам. У обслуги выбора нет, они разбегутся по Мухосранскам, потому что исчезнет платежеспособный спрос. Клерки-москалики будут смотреть на свои пустые квартиры, и на счета жкх. Самой оптимальной платой за недвигу, будет погашение долга хозяина по жкх(в разумных пределах).

[mikhailc.livejournal.com]

В Киеве цены на двушку на окраине упали до 40К баксов где-то... но ниже уже не падают И это - окраина а в центре и соточку могут попросить. Насколько я знаю и новостройки все еще строятся и продаются - так что даже в Киеве вот ниже такой цифры - 40К за старую советскую двушку не просело. В Киеве! А в Минске еще в полтора раза дороже, хотя вроде и в Беларуси совсем не айс. Нефтедолларов особо нет ни в Украине ни в Беларуси...

[dunkan-mccloud.livejournal.com]

Тёплый стан и Ясенево не лучше?

[mikhailc.livejournal.com]

чем что?

[dunkan-mccloud.livejournal.com]

Чем Химки. Цены, вроде, такие же

[mikhailc.livejournal.com]

Получше наверное, но там ведь и подороже будет? Химки дешевле какой-нибудь Капотни, но не Теплого Стана. ( пока в Химках работаю - смысла нет - не ездить же 2 часа в одну сторону на работу - тут-то я пешком хожу 20 мин от двери до двери...)

[dunkan-mccloud.livejournal.com]

Тогда понятно. Ну а как вам Ясенево, в смысле не вам лично, а вообще, как район для жизни?

[mikhailc.livejournal.com]

я там не был лет 200.... Помню - очень понравились советские высотки-24-кажется этажники, которые цепочкой от метро спускались с горы ( постройка 80-х годов) Что там сейчас - не знаю...