Обзор рынка недвижимости Москвы

[elliottwave]

Данный пост - продолжение серии предыдущих постов с анализом рынка недвижимости города Москвы. Все данные взяты с сайта irn.ru

Я делал такие обзоры начиная с осени 2014 года, когда уже стало очевидно снижение рынка. Тогда я писал на говноресурсе, посему эти посты можно найти там
15 ноября 2014
23 декабря 2014
23 февраля 2015
Затем уже у себя в жж 13 июля 2015 и 19 октября 2015
Я даю эти ссылки для того, чтобы вы могли сходить и почитать прогноз тогда, а затем сравнить с тем, что есть сегодня.
Что же мы имеем сегодня, в начале мая 2016 года? Используем тот же сайт что и ранее, предоставляющий статистику по ценам на квартиры в Москве
посмотрим долларовые цены за период с 1991 года. По виду все 5 волн в волне С уже есть

Посмотрим подробнее на снижение от хаев 2012 года. Там вроде бы тоже все в порядке - полный комплект импульса.

В пользу этого варианта может свидетельствовать более активное восстановление с низов начала 2016 года. Цели такого восстановления - район предыдущей 4 волны - 3000 - 3500$ за метр. Такой вариант исключать нельзя.  Правда я очень скептически смотрю на возможный рост цен - ибо несмотря на 30% восстановление рубля - цены выросли всего на 10%. Это означает что падают и рублевые цены Более того - ни одна трендовая линия не пробита вверх на рублевых ценах

Рублевые цены снижаются в конечном диагональнике - и видимо вскоре выстрелят вверх. На картинке вше нужнос мотреть за трендовыми. Их пробой вниз или вверх укажет направление.

Так как спрос на квартиры не растет, например в марте спрос на ипотеку упал на 40% относительно февраля , я делаю вывод, что рост рублевых цен на квартиры будет вызван не спросом, а ослаблением рубля. И не окажется сильного влияния на долларовые цены.
Актуальные тенденции на рынке недвижимости все больше повторяют сценарий годичной давности. Сейчас, как и год назад, льготная ипотека – на этот раз опасения по поводу ее завершения - за пару месяцев исчерпала имевшийся платежеспособный спрос. А новый не формируется: доходы у населения в лучшем случае не растут, а расходы увеличиваются из-за инфляции. Как следствие, покупательская способность граждан снижается, несмотря на продление льготной ипотеки. Поэтому, чтобы новые покупатели смогли купить квартиры, уровень цен на недвижимость должен быть ниже. Или, по крайней мере, курс доллара – существенно выше, чтобы на рынок вышли обладатели валютных накоплений.

Очень интересный график - он от января 2016 - зависимости цен на квартиры и цены на нефть. Ясно видно что движет ценами на жилье. Учитыая что я скептически смотрю на рост нефти - я и на ротс цен на квартиры также смотрю скептически. Считаю что в период до 2028 года инвестиционного смысла в покупке жилья нет совсем.

Comments

[solvisor.livejournal.com]

Поэтому, чтобы новые покупатели смогли купить квартиры, уровень цен на недвижимость должен быть ниже. Или, по крайней мере, курс доллара – существенно выше, чтобы на рынок вышли обладатели валютных накоплений.

Прям в точку. Лет 5-7 будем падать.

[mikhailc.livejournal.com]

однако автор же считает, что и по долларовым ценам мы достигли дна... или я неправильно понял его трактовку графика?

[solvisor.livejournal.com]

Про дно он нигде в посте не упоминает. Если в рублях падаем, то в долларах и подавно валиться будем. Возможно будет коррекция к импульсу. И то скорее всего на месте топтаться будем. Вариантов разволновок много.

Здравый смыл говорит мне что точку бифуркации мы прошли, дальше только хаос, который сменится регулярным режимом. Пока процесс управляемый, но это пока.

[mikhailc.livejournal.com]

В Старых Химках на вторичке наблюдаю массовое снятие с продаж ( или продались?) квартир. Ни в одном более-менее интересном по расположению доме ничего не продается по нескольку месяцев! Мне кажется - народ вообще прекратит продавать втоичку - не захочет фиксировать убытки и будет годами тянуть с продажей, нес нижая цен. Они уже вкусили 200К баксов за свою двушку-хрущь и за 50К ее просто не продадут и все.....

[fooxxx.livejournal.com]

А почему снятие? А вдруг, квартира просто ушла (купили).

[solvisor.livejournal.com]

Я например отслеживаю по своему дому (для мамы хотел прикупить). В декабре квартиры сняли с продажи, которые по полгода - год висели. Сейчас, эти же квартиры начали заново выставляться.

[mikhailc.livejournal.com]

дак сейчас бакс дешевле декабрьского. Упадет рубль снова - снова снимут с продаж. Я же говорю - не хотят терять в баксах.

[mikhailc.livejournal.com]

Возможно что-то и продали, но факт, что ничего нового не выставляют. Я просто слежу за некоторыми советскими домами, которые мне нравятся по расположению ( возле парка, чисто и светлое место и рядом станция) . В них за последние полгода не видел ни одной трешки, максимум одну двушку и пару однух на продаже. Сейчас вообще ничего. Делаю вывод, что просто не хотят продавать квартиры в хорошем месте за меньшие долларовые суммы.

[solvisor.livejournal.com]

Тоже заметил, что зимой многие поснимали квартиры с продажи. Только сейчас кол-во предложений начинает увеличиваться. На следующий год будет новый налог на недвижимость, квартплата вырастит в разы при сокращающихся доходах, банкротство физиков пойдет своим чередом и т.д. Массовый психоз по продаже обязательно случится, но не сейчас. Рано еще. Год, полтора ждать как минимум.

Если собираетесь брать недвижимость, то берите только в новом доме, и желательно рядом с метро. Старье потом ни вы, ни ваши дети не реализуют.

[mikhailc.livejournal.com]

Мне нравятся советские кирпичные многоэтажные дома-свечки ( 12-16 этажей) - типа башни Вулыха. Там и кухни побольше и планировки нормальные и стены качественней, чем гипсоблоки в новостройках. На сто лет + рассчитаны по проекту. Типа вот таких:
http://www.russianrealty.ru/useful/serii_domov/25993/

[fooxxx.livejournal.com]

Внутренние стены тоже кирпич?

При обрушении дома превращаются в одну большую кучу камня и песка.
Шанс выжить минимальный.

[mikhailc.livejournal.com]

Все верно, но боюсь, что современный новострой превратится в кучу камня и песка раньше, чем скажем башни Вулыха. рассчитанные на 75+ лет эксплуатации.

[dmitryrynza.livejournal.com]

продадут когда поймут что в этой стране ловить нечего. На это уйдет несколько лет - 5 лет к примеру.

[fooxxx.livejournal.com]

В Вегасе за сотку приличный домик можно взять. Как-раз для пенсионеров. Для работающих там мало рабочих мест.

[mikhailc.livejournal.com]

купить-то там можно.... кто им даст Гринкарту? Кто им будет там платить пенсию?

[dmitryrynza.livejournal.com]

тут нужен капитал а также возможно какой-то бизнес, какой-то доход ежегодный весомый на который можно жить. Тогда валить хоть в Эквадор или Панаму.

[ciputra.livejournal.com]

Волны трактуют это хирО:
- либо пятиволновка в долларах вниз закончилась и нас ждет коррекция (например абс) в район четверки. Коррекция может быть любой формы и очень длительная
- либо разворот и импульс вверх на новые вершины но небыстро.
Практический совет отсюда - если Вы в долларах и Вам нужно жилье для жизни - можно покупать.
Если Вы в рублях - покупайте доллары;))
Стоимость жилья в рублях должна начать активно расти при выходе из диагональника.

[solvisor.livejournal.com]

А почему вы считаете что с хаев прошли все 5 волн? А если это только 1-я?

[ciputra.livejournal.com]

А кто сказал что считаю? Я написал в первом варианте "коррекция". Любой длительности и формы. После этого снова вниз.

[ciputra.livejournal.com]

По первому варианту может быть дальнейшее падения в долларах. После коррекции, которая может быть сколь угодно долго, и сколь угодной формы (абс, зигзаг, плоскость итп итд). Если стальные нервы - можете ждать;) Шанс есть.

[solvisor.livejournal.com]

Получить от государства. После 17 года жилье в течении долгого времени раздавали. Так что шанс есть.

Землю на ДВ уже начали раздавать :)

[taxfree12.livejournal.com]

промежуточного дна. Я думаю каквая то часть отскока уже реализована. Сейчас будет вновь небольшой откат вниз и снова рост -примерно до осени. Но резкого роста не будет еще очень долго.