Обзор рынка недвижимости Москвы
May. 5th, 2016 10:15 am![[personal profile]](https://www.dreamwidth.org/img/silk/identity/user.png){kind=small}
elliottwaveДанный пост - продолжение серии предыдущих постов с анализом рынка недвижимости города Москвы. Все данные взяты с сайта irn.ru
Я делал такие обзоры начиная с осени 2014 года, когда уже стало очевидно снижение рынка. Тогда я писал на говноресурсе, посему эти посты можно найти там
15 ноября 2014
23 декабря 2014
23 февраля 2015
Затем уже у себя в жж 13 июля 2015 и 19 октября 2015
Я даю эти ссылки для того, чтобы вы могли сходить и почитать прогноз тогда, а затем сравнить с тем, что есть сегодня.
Что же мы имеем сегодня, в начале мая 2016 года? Используем тот же сайт что и ранее, предоставляющий статистику по ценам на квартиры в Москве
посмотрим долларовые цены за период с 1991 года. По виду все 5 волн в волне С уже есть
Посмотрим подробнее на снижение от хаев 2012 года. Там вроде бы тоже все в порядке - полный комплект импульса.
В пользу этого варианта может свидетельствовать более активное восстановление с низов начала 2016 года. Цели такого восстановления - район предыдущей 4 волны - 3000 - 3500$ за метр. Такой вариант исключать нельзя. Правда я очень скептически смотрю на возможный рост цен - ибо несмотря на 30% восстановление рубля - цены выросли всего на 10%. Это означает что падают и рублевые цены Более того - ни одна трендовая линия не пробита вверх на рублевых ценах
Рублевые цены снижаются в конечном диагональнике - и видимо вскоре выстрелят вверх. На картинке вше нужнос мотреть за трендовыми. Их пробой вниз или вверх укажет направление.
Так как спрос на квартиры не растет, например в марте спрос на ипотеку упал на 40% относительно февраля , я делаю вывод, что рост рублевых цен на квартиры будет вызван не спросом, а ослаблением рубля. И не окажется сильного влияния на долларовые цены.
Актуальные тенденции на рынке недвижимости все больше повторяют сценарий годичной давности. Сейчас, как и год назад, льготная ипотека – на этот раз опасения по поводу ее завершения - за пару месяцев исчерпала имевшийся платежеспособный спрос. А новый не формируется: доходы у населения в лучшем случае не растут, а расходы увеличиваются из-за инфляции. Как следствие, покупательская способность граждан снижается, несмотря на продление льготной ипотеки. Поэтому, чтобы новые покупатели смогли купить квартиры, уровень цен на недвижимость должен быть ниже. Или, по крайней мере, курс доллара – существенно выше, чтобы на рынок вышли обладатели валютных накоплений.
Очень интересный график - он от января 2016 - зависимости цен на квартиры и цены на нефть. Ясно видно что движет ценами на жилье. Учитыая что я скептически смотрю на рост нефти - я и на ротс цен на квартиры также смотрю скептически. Считаю что в период до 2028 года инвестиционного смысла в покупке жилья нет совсем.
Я делал такие обзоры начиная с осени 2014 года, когда уже стало очевидно снижение рынка. Тогда я писал на говноресурсе, посему эти посты можно найти там
15 ноября 2014
23 декабря 2014
23 февраля 2015
Затем уже у себя в жж 13 июля 2015 и 19 октября 2015
Я даю эти ссылки для того, чтобы вы могли сходить и почитать прогноз тогда, а затем сравнить с тем, что есть сегодня.
Что же мы имеем сегодня, в начале мая 2016 года? Используем тот же сайт что и ранее, предоставляющий статистику по ценам на квартиры в Москве
посмотрим долларовые цены за период с 1991 года. По виду все 5 волн в волне С уже есть
Посмотрим подробнее на снижение от хаев 2012 года. Там вроде бы тоже все в порядке - полный комплект импульса.
В пользу этого варианта может свидетельствовать более активное восстановление с низов начала 2016 года. Цели такого восстановления - район предыдущей 4 волны - 3000 - 3500$ за метр. Такой вариант исключать нельзя. Правда я очень скептически смотрю на возможный рост цен - ибо несмотря на 30% восстановление рубля - цены выросли всего на 10%. Это означает что падают и рублевые цены Более того - ни одна трендовая линия не пробита вверх на рублевых ценах
Рублевые цены снижаются в конечном диагональнике - и видимо вскоре выстрелят вверх. На картинке вше нужнос мотреть за трендовыми. Их пробой вниз или вверх укажет направление.
Так как спрос на квартиры не растет, например в марте спрос на ипотеку упал на 40% относительно февраля , я делаю вывод, что рост рублевых цен на квартиры будет вызван не спросом, а ослаблением рубля. И не окажется сильного влияния на долларовые цены.
Актуальные тенденции на рынке недвижимости все больше повторяют сценарий годичной давности. Сейчас, как и год назад, льготная ипотека – на этот раз опасения по поводу ее завершения - за пару месяцев исчерпала имевшийся платежеспособный спрос. А новый не формируется: доходы у населения в лучшем случае не растут, а расходы увеличиваются из-за инфляции. Как следствие, покупательская способность граждан снижается, несмотря на продление льготной ипотеки. Поэтому, чтобы новые покупатели смогли купить квартиры, уровень цен на недвижимость должен быть ниже. Или, по крайней мере, курс доллара – существенно выше, чтобы на рынок вышли обладатели валютных накоплений.
Очень интересный график - он от января 2016 - зависимости цен на квартиры и цены на нефть. Ясно видно что движет ценами на жилье. Учитыая что я скептически смотрю на рост нефти - я и на ротс цен на квартиры также смотрю скептически. Считаю что в период до 2028 года инвестиционного смысла в покупке жилья нет совсем.
![[identity profile]](https://www.dreamwidth.org/img/silk/identity/openid.png){kind=small}
no subject
Date: 2016-05-05 10:34 am (UTC)Отопительный сезон только на месяц отличается. А земля, судя по буму высотного панельного строительства в самом Краснодаре золотая.
Чернозём. ))
no subject
Date: 2016-05-05 11:24 am (UTC)- издержки по тех. условиям (газ, вода, канализация, электричество)
- согласование град. плана, получение разрешения на строительство
- уровень нормы прибыли в голове у застройщика (менее 50% никто не хочет получать; для краснодыра это 100-200%, так дальше дело не пойдет - рынок всех алчных на жопу посадит)